如何通过挖掘存量土地，优化城市空间资源，进而为城市发展提供支撑，是深圳这座特大型城市一直在思考的问题。

12月15日，“南都湾区幸福人居”调研团，走进特发地产位于光明的城市更新项目——李松蓢土地整备利益统筹项目（以下简称“李松蓢项目”），深入了解深圳城市更新现状，共同探讨城市更新领域如何高质量发展。

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此次调研团由南方都市报社党委副书记、总经理、湾财社董事长陈文定带队，深圳市政协委员、深圳市住房研究会执行会长陈蔼贫，中国（深圳）综合开发研究院城市发展与园区经济规划研究所副主任研究员山敬宇等业界专家参与。

“全市走得最快的项目”

特发地产是较早介入城市更新领域的深圳市属国企。据特发地产副总经理、特发城市更新公司董事长李茂红介绍，特发地产于2013年启动首个旧改项目“天鹅湖畔”，将一幢幢老旧建筑重塑成高品质住宅小区，受到市场的广泛好评，也为特发地产积攒了更新领域的经验。

当时，深圳土地交易以政府出让招拍挂土地为主，数量屈指可数。“上市房企出价能力较高，特发难以与上市房企相抗衡。为继续发展，凭借已有经验，特发地产将目光投向城市更新”，李茂红表示。

“更新项目的资金是陆续投入的，单个项目前期所需资金较少，可同时孵化多个项目”，李茂红道，这样就为公司后续的规模化发展奠定了坚实的基础。

2015年，特发地产组建了专业化城市更新团队，负责项目的拓展和前期孵化工作。2018年，特发地产在市属国企的队伍中，率先成立了城市更新公司。

提起李松蓢项目，特发城市更新公司董事长李茂红难掩自豪。“占地36公顷”、“背山面水”、“一年拆除70%”、“全市走得最快的项目”，这些都是他对该项目的描述。

据特发地产介绍，李松蓢项目位于光明区公明街道李松蓢社区，依傍茅洲河畔与田岗山，预计总投资额100亿元。该项目总计容建面75.4万㎡，其中包括居住、工业、商业办公及旅馆三种类型用地。

虽然占地面积庞大，但李松蓢项目却是目前深圳推进速度最快的项目之一。2019年7月李松蓢项目正式立项。2021年7月完成规划审批，并签订四方协议。2022年9月完成集体资产交易。截至2022年11月30日，李松蓢项目拆迁签约率已达90%。

未来，李松蓢社区将结合“产城融合、以人为本、低碳生态”的规划理念，重点关注产业升级发展、居住品质的提升、生产生活配套服务优化等方面，在特发地产的打造下，成为茅洲河畔百万平方米产城融合的超大型宜居宜业社区。

“产业升级是城市更新的灵魂”

城市更新赛道充满了艰难险阻。相比房地产二级开发建设，城市更新周期长，政策性强，涉及利益主体众多，项目操作难度大。

陈蔼贫在调研会上指出，过去深圳城市更新推进的速度比较慢，主要原因有二，“一个是补偿标准，一个是‘双100%’”。他进而解释道，所谓“双100%”指的是城市更新计划表决，要求所有业主人数100%同意，同时也要求所有通过面积计算出的票数100%同意。

为优化城市更新体制机制，完善更新改造的实施方式和程序，保障城市更新双方当事人及利害关系人的合法权益，2021年3月22日，《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《条例》）应运而生。

“随着新的《条例》发布，未来深圳城市更新速度会加快，整个城市面貌将迎来更大变化”，陈蔼贫表示。

当下的城市更新正在从粗放式增长模式走向精细化增长模式，这也为城市的可持续化发展提出了要求。

据介绍，李松蓢项目包含工业用地28.9万㎡，商业办公及旅馆用地10.6万㎡（其中公配2.3万㎡），连片大面积产业用地足以支撑区域内的产业发展和商业配套的空间需求。

“产业升级是城市更新的灵魂。”山敬宇在调研中指出，“以前，深圳城市更新模式是先行先试，这会导致产业空间的碎片化；但如今特发地产的李松蓢项目通过统筹的方式建设，能够形成大面积的产业空间，有利于区域未来的产业发展”。

陈文定表示，李松蓢项目是加快工业区转型升级和支持实体经济高质量发展的一个样本。“我们在调研中看到了深圳打造‘两个百平方公里级’的高品质产业空间部署的积极尝试。这是特发的优势”。

特发地产的城市更新经验

据统计，特发地产在城市更新市场先手布局，发展至今，已在深圳储备城市更新、土地整备利益统筹等各类型项目约30个，总计容建筑面积超2000万㎡，总货值约3300亿元。

取得如此成绩，实属不易。在调研会上，李茂红总结了特发地产城市更新的经验。

“首先，提前布局带来了专业化和规模效应”。李茂红指出，2020年至今，深圳合计出台城市更新政策超400条。“政策迅速的迭代对企业专业度要求非常高，特发因提前布局，得以在实践中快速成长，积累了丰富经验”。

另一方面，“作为一家国企，特发地产积极履行国企担当”，这是李茂红总结出的第二点优势。在项目推进过程中，特发地产兼顾社会效益和企业效益，优先公共配套设施的落实，注重维护村集体和各业主的利益，最终形成了良好的口碑效益。

此外，合作模式的创新也为特发地产增添了竞争力。据李茂红介绍，特发地产成功探索出“国企＋国企”、“国企＋民企”的创新合作路径，项目拓展及孵化模式已趋于成熟，形成了具备较强竞争优势的商业模式，能够快速、灵活、安全地获取优质土地资源，实现了项目的高效率运作。

当然，最核心的还是优秀的团队实力。“特发城更团队成员基本从事该行业7年以上，在内部权责分工、风险管控、团队建设等方面，均形成规范化管理体系，可保障企业和项目的高效率运营”，李茂红提到。

“2023年，公司城市更新、土地整备利益统筹将有约5个项目完成拆迁，具备开工条件”，李茂红称。

李茂红表示，未来，特发地产还将提升项目的转化率和落地速度，注重公共配套设施的建设，切实维护集体和各回迁业主利益，通过更新为集体经济的发展提供新动能，推动优质产业空间的打造和运营。

南都·湾财社见习记者 陈镜安 记者 邱墨山

摄影：南都记者 霍健斌