地处天坛公园对面，临近地铁8号线，南城老百货天桥百货商场地理位置如此优越，却始终萧条。

近日，商业那点事儿小编走访看到，天桥百货内不少铺面位置处于闲置，正在招租。目前仅地下一层和地上一层对外营业，加起来差不多三四十商家，其中包括味多美、肯德基、大海碗、呷哺呷哺等餐饮品牌，也有足佰健老人鞋等零售铺面。

(相关资料图)

据天桥百货运营方北京翰屹桦商业管理有限公司负责人介绍，商场正处在新一轮改造升级中，目前正在招商状态，具体改造预计2023年春节后启动。新一轮改造升级包括硬件和软件，比如对外立面及内部扶梯等基础设施进行更换，改造后一层将主要为微百货业态，二层为零售业态，三层为餐饮业态。

小编了解到，目前，天桥百货正与比格披萨、茶百道等餐饮品牌接洽，预计后续将作为引入品牌补充餐饮业态，改造后，餐饮业态将成为商场未来发展的主力，整体改造预计明年5月完成。

事实上，在新一轮改造前，天桥百货曾历经6次拍卖，最近一次发生在今年11月。

天桥百货成立于1953年，是中国改革开放以来，全国首家正式注册的股份制企业，并且在1993年登陆上海证券交易所挂牌交易。截至1996年年末，天桥百货公司净资产一度达到1.9387亿元，是1984年的114倍。

但此后商场物业几经易手、多次调改，导致商场定位不清，左右摇摆。

公开资料显示，天桥百货物业最早由沈阳北大青鸟产业投资有限公司介入。1998年，该公司受让了天桥百货部分法人股股权，成为天桥百货第一大股东。2019年，天桥百货公告显示已被北京地业房地产开发公司全面接管，此后其商业管理权又转移到北京翰屹桦商业管理有限公司手中。

不稳定的物业管理让天桥百货调整失控。2005年，天桥百货启动首轮调改，将一层改造成珠宝城。2008年又将商场主营内容转型为民族特色商品、老北京特色小吃、旅游工艺品等，着力打造“京城民俗旅游商品第一家”。2010年，天桥百货因经营问题开启第三轮改造，转型时尚百货，更名“天桥乐汇购物中心”。

虽历经数次调改，在新兴百货业日益繁盛的背景下，天桥百货皆未能找准自身定位，实现转型。占据地利的天桥百货，需要一次更精准的改造升级。

北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳表示，对于手握交通优势的天桥百货来说，向社区便利商圈转型是当下发展的重中之重。附近居民区的密度较高，而居民区周围缺少一个社区生活中心。随着疫情环境好转，到天坛旅游及天桥剧场的游客将会增多，增加餐饮业态比重对天桥百货来讲未尝不是转型的好出路。

今年5月，北京市文物局发布《北京中轴线文化遗产保护条例》指出，在南起永定门北至钟鼓楼的直线距离7.8公里的中轴线上，北京市人民政府、保护对象所在地的区人民政府及其有关部门应当加强对北京中轴线保护区域内业态的引导，优化业态分布，培育和扶持符合北京中轴线遗产价值传承的业态发展。位于永定门内大街的天桥百货恰在中轴线的南端。

有了政策作为支撑，中国商业地产工作委员会主任郭增利建议，老百货面对市场新需要，向社区购物中心方向进行转型升级已成为推陈出新的有效途径。天桥百货应在对市场进行充分调研的基础上，强调日常刚性需求，同时和周边文化环境将结合，强调“文化+商业”的融合，将天桥百货打造成为提供社区生活服务的社区社交中心。

“商场转型的关键，不仅在于对周边环境的统筹规划，更是对幕后商管公司运营能力的考究。打造社区生活方式中心并不仅是餐饮业态的增加，品牌组合，百货文化的保留也同样重要。未来，天桥百货更应在品牌组合、客群调研上加大功夫”。赖阳表示。

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文字｜王维祎 王思琦

编辑｜孔瑶瑶

图片来源｜北京商报、阿里法拍网截图