位于广州市天河区的仙湖名苑小区从2000年开始入住，楼宇的电梯已使用超过20年，属于“高龄”电梯。去年12月，日立电梯为该小区2栋楼分别升级改造了1台电梯，现已投入使用。另外1台电梯的升级改造也在今年10月启动，目前正在公示和收费阶段，预计年底改造完成。

国家市场监管总局的数据资料显示，目前，中国电梯保有量、年产量、年增长量均为世界第一。截至2021年底，全国在用电梯已达879.98万台。

但随着时间的推移，越来越多早年安装的电梯进入“高龄”阶段，出现零件老化、故障增多等情况，市场形势的变化叠加各地政府的政策推动，包括旧梯换新、旧梯改造等在内的电梯更新改造和旧楼宇加装电梯正在加速推进。

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企业瞄准存量市场

由于运行年限较长，仙湖名苑的4台电梯在更换之前就已出现一些老化的问题。该小区业主委员会的张主任告诉第一财经，电梯使用了20年，已经比较老旧，运行的时候有点摇晃，偶尔也有些小问题需要维修。在其中一台电梯因被撞坏无法使用之后，考虑到维修周期长、维修费用高等问题，多数业主同意直接进行更换，更新工程也开始快速推进。

在高层住宅小区中，一台电梯的寿命有多长、什么状态之下需要进行更新、如何更新，成为越来越多居民关心的问题。

在电梯行业工作了近30年的日立电梯（中国）有限公司工程总部总经理徐俊杰在接受第一财经采访时表示，一方面，人们对电梯的需求在发生变化，更加关注电梯的舒适美观、环保节能以及人性化、智慧化的功能；另一方面，老旧电梯在实际运行中面临零件老化、能耗较高、维修时间长、修复成本高等一系列问题，尤其是电梯使用超过15年后，维修、更换零部件等一般保养对于电梯系统整体寿命的延长效果并不显著。

上海机电股份有限公司董事会秘书、财务总监郑英霞在2022年半年度业绩说明会上表示，从法规上来看，我国尚没有电梯强制报废年限规定，电梯年检合格、安全性能符合国家安全使用要求，在使用过程中不存在严重事故隐患的就可以继续使用，但《电梯主要部件报废技术条件》、《自动扶梯和自动人行道主要部件报废技术条件》为我国电梯主要部件的报废明确了国家标准。由于超过15年以上的老旧电梯数量呈现加速上升趋势，为了满足人民群众安全出行的基本需求，旧梯更新改造市场将逐步进入增长期。

以日立电梯的业务为例，主要分为新梯市场的设备加安装、售后保养服务以及更新改造，其中更新改造业内又叫“两旧一加”，即旧梯更新改造、旧楼加装。徐俊杰透露，今年更新改造项目与同期相比，增长超过50%。

不过，徐俊杰也表示，对于当前中国的电梯市场而言，新梯市场基本面没有改变，还是占大头，老旧电梯更新改造属于存量市场，占比还不足10%，但已呈现出高速发展的趋势。

从城市来看，徐俊杰认为，北上广深四个一线城市以及重庆，都是电梯存量市场比较多的地区。

2000年前后的电梯商品房正迎来一波更新改造的需求，成为电梯企业的新增长点，行业竞争也更趋激烈。

上海机电（600835.SH）2022年半年度报告称，中国电梯行业由制造业向现代服务业转化的进程正在加快。电梯改造工程业务将是上海三菱电梯未来主要发展方面，受电梯设计寿命的影响，一方面使用年限长的旧梯有改造换装电梯或是更新装潢功能的需求，另一方面，老式多层建筑受人口老龄化的影响，也已经形成加装电梯的市场需求。

康力电梯（002367.SZ）2022年半年度报告也表示，城镇化持续发展、基础设施投资、交通投资和旧楼加装电梯等动力推动下，中国电梯行业近年仍在持续增长。当前市场仍以新装电梯需求为主，细分到每个领域并不相同，轨道交通、产业地产、医院、别墅电梯、旧楼加装电梯等应用场景增长态势依然较好。旧梯改造需求增速明显，全行业更加聚焦后电梯市场新蓝海。

有何难点

住建部数据显示，2022年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.1万个、840万户。1~8月，全国新开工改造城镇老旧小区4.83万个、799万户，按小区数计占年度目标任务的94.4%。其中，湖北、广东、内蒙古、贵州等10个省份新开工改造城镇老旧小区数完成年度计划任务。

老旧小区改造是一项重要的民生工程。2018年，“加装电梯”首次被写入政府工作报告：有序推进“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯；随后的2019、2020年的政府工作报告也都提及“加装电梯”；2022年政府工作报告再次提出，再开工改造一批城镇老旧小区，支持加装电梯等设施。

自2019年起，多个城市加装电梯进入加速发展阶段，并出台一系列支持措施。目前各地对电梯加装的政策不一，比如广州、深圳、上海等城市对老旧小区加装电梯提供5万~35万元人民币不等的补贴。

今年6月，《深圳市既有住宅加装电梯实施方案》印发，提出自2022年起，全面推进加梯工作，探索以小区为单位整体规划，形成长效机制。在补贴方面，补贴标准按照加梯的住宅楼层数而定，每台最高可补贴35万元。国家市场监管局数据显示，截至2022年3月底，深圳市电梯总数突破18万台，数量居全国大中城市第四位。

值得一提的是，广州在全国首创成片连片新模式。2020年在前期试点基础上，广州市规划和自然资源局研究制定了《广州市老旧小区住宅成片连片加装电梯试点工作实施方案》，在过去“一梯一审批”模式的基础上，在全国率先试点“集中申报、统一规划、集中联审、批量施工”的成片连片加装新模式。

改革后，广州市加装电梯成效居全国前列。截至2022年8月底，广州市累计完成加装电梯规划审批近14000台，惠及逾100万居民，成为全国加装电梯完成审批和建成总数最多的城市。

市场需求的增长叠加政策红利，老旧小区电梯加装工作在加快推进，不过这项工程真正落地实施，当中仍然面临一些挑战。

提及旧梯更新、旧楼加装中最大的难点，徐俊杰认为：“老旧电梯更新改造和旧楼加装都需要全体业主共同集资，即使动用维修基金，也只能补充一部分。在整个业务跟进过程中，首先我们建议选出业主代表来对接，这一步非常关键，而在实际操作中，这也往往是使得项目停滞不前的主要原因。”

仙湖名苑的电梯更新改造过程中，第一个遇到的难题就是没有维修基金账户，只能逐个说服业主集资。而在征求意见的过程中，张主任说，“找人”是最头疼的事情，由于小区已有20多年楼龄，有的业主早已出国，有的搬走了，电话也联系不上，过程相当曲折。

此外，在升级改造的过程中，也会碰到不少技术难题。

徐俊杰说，老旧小区中的原电梯不一定是自己的品牌，有可能要进入到别的品牌的电梯进行更新改造。在这样的情况下，第一个难题是技术的门槛、壁垒，要对原电梯的设计、客户的需求全面深入了解清楚，再去提供一个可行的方案；第二是关于土建的配合，包括电、容量、底坑深度、井道高度，这都是要考虑的，在拆除旧电梯的过程中，整个施工计划、施工工艺都是非常关键的要素。

“升级改造旧梯的复杂程度并不比建造新梯简单。”徐俊杰表示，旧梯升级改造要考虑的因素往往比较多，既要尽可能缩短工期以降低对用户的影响，又要降低改造带来的噪音，尽量做到不扰民。

从以往的项目中，徐俊杰观察到，时间和成本是住户最关注的两个方面，我国多个城市都对电梯更新改造给予补贴，尤其是2000年之后的大部分小区还有维修基金作为补充，这些政策一定程度上推动了这项民生工程的落地。对企业而言，这意味着电梯维保事业和更新改造事业将大有可为。