8月31日，首批3只保障性租赁住房REITs上市交易，并悉数封涨停。

这3只保障性租赁住房REITs分别为华夏北京保障房REIT（508068）、中金厦门安居REIT（508058）、红土深圳安居REIT（180501）。至此，已上市公募REITs达到17只。

(相关资料图)

有业内人士称，此次保障性租赁住房REITs的成功上市，对通过资本市场打造可持续的保障性租赁住房投融资模式，推动保障房行业稳步发展具有重要意义。

对于基础设施REITs的投资者而言，华夏基金相关人士称，影响投资者收益率的主要是基金每年现金分派金额和基础设施资产的评估值。以产权类资产为例，由于基础设施资产的到期时间无法完全确定，投资者更关注的是REITs每年的现金分派率，即REITs每年现金分派金额与REITs募集资金的比值。

上市首日齐封涨停

上市首日（8月31日），华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT开盘便封涨停，中金厦门安居REIT也在开盘后不久便封涨停。截至收盘，上述3只REITs分别成交6215万元、5348万元、1.13亿元，合计成交2.29亿元。

根据公告，为促进基金的市场流动性和平稳运行，上述3只保障性租赁住房REITs均已安排多家做市商自8月31日起提供做市服务。

其实，在认购阶段，3只“保租房”REITs便获得较多资金关注，认购倍数均超过100倍，刷新了此前已发行公募REITs认购纪录。华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT分别募集资金12.55亿元、12.42亿元、13亿元，合计37.97亿元。

具体来看这3只REITs的底层资产情况，华夏北京保障房REIT底层资产为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目，总建筑面积约11.28万平方米，共有2168套可出租房。两个项目分别于2015年和2018年投入使用，出租率较高，近三年平均出租率分别为92%和96%。

中金厦门安居REIT的底层资产为园博公寓、珩琦公寓两个保障性租赁住房项目，建筑面积19.86万平方米，共计4665套房源。2022年3月末，两个项目的出租率均达到99%，平均租金分别为32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月。

红土深圳安居REIT底层资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆项目。截至2022年3月31日，上述保障性租赁住房的出租率分别为99%、99%、100%和98%。

“首批3只保障性租赁住房REITs产品的底层项目分别位于北京、深圳和厦门等城市，回收资金将用于新的保障性租赁住房建设，支持扩大当地保障性租赁住房供给，具有良好的示范效果。”上述业内人士称。

据了解，北京保障房REIT净回收资金6.77亿元，将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设，拟建设672套安置房、1869套公共租赁住房并配建中学、幼儿园和公交场站等公共服务配套设施。深圳安居REIT项目及厦门安居REIT项目的净回收资金均披露将分别用于扩大深圳及厦门保障性租赁住房供给，可新增约23600余套住房。

自2021年6月首批试点项目落地以来，目前共批准19只公募REITs产品上市，资产范围涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源和保障性租赁住房等多种类型。已上市项目募集资金约580亿元，回收资金带动新项目总投资额近3000亿元。

每年现金分派率是投资者关注重点

对于基础设施REITs的投资者而言，保障性租赁住房REITs的收益率主要受哪些因素影响？

“不考虑REITs上市后基金份额净值上涨的影响，投资收益率主要受REITs每年现金分派金额和询价确定的REITs募集金额的影响。在不考虑杠杆的情况下，询价确定的REITs募集金额主要参考基础设施资产的评估值，因此影响投资者收益率的主要是基金每年现金分派金额和基础设施资产的评估值。”上述华夏基金相关人士称。

他介绍道，以产权类资产为例，由于基础设施资产的到期时间无法完全确定，投资者更关注的是REITs每年的现金分派率，即REITs每年现金分派金额与REITs募集资金的比值。

“在租金水平具有一定刚性，租金无法实现较大幅度上涨的情况下，REITs每年现金分派金额变化较小。通过设置合理的折现率和发行价格确定合理的REITs募集资金，可以为投资者提供合理稳定的现金分派率。如果折现率设置过高，虽然可以为投资者带来较高的现金分派率，但会大幅降低基础设施资产的估值，可能会导致原始权益人放弃出售基础设施资产。”上述华夏基金相关人士分析称。

根据招募说明书中披露的可供分配金额测算，华夏北京保障房REIT2022年9月1日~2022年12月31日期间预测现金分派率为3.95%（年化），2023年预测现金分派率为3.95%；中金厦门安居REIT2022年预测现金流分派率为4.04%（年化），2023年预测现金流分派率为4.05%。

怎么评估保障性租赁住房REITs底层资产成为市场的一大关注点。

世联评估相关负责人认为，房地产估价有收益法、比较法和成本法三大基础方法。其中，收益法是主要估价方法，具体可选用报酬资本化法（DCF）和直接资本化法。另外，保障性租赁住房一般无交易实例，比较法适用性不足，而成本法在进行适用性分析后，可选为估价方法之一。

其中，收益法是在预测不动产未来收益的基础上利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值的方法。

“REITs定价的核心部分就是标的不动产未来现金流的折现。通常以‘派息收益率’作为对REITs定价的核心指标，这体现了国际标准化REITs长期持有、权益性的商业逻辑。”上述世联评估相关负责人称，在我国不动产的资本化率尚缺失、直接资本化法尚不成熟的情形下， DCF是主要的收益法估价方法。该方法主要考虑收入、运营费用、报酬率三个因素。

关于其他评估服务，上述世联评估相关负责人称，保障性租赁住房的房源标准、租金定价等具体要求还未发布，国家各类支持政策还没有发布实施细则，保障性租赁住房项目的筛选和落地还要经历一番探索，评估机构可以提供一些市场调研和项目租金咨询等服务。