2021年房地产行业经历了深度调整，在这个过程中，有没有民营房地产企业可以穿越周期、既维持安全经营又实现多元业务破局？近日，金科股份发布2021年年度报告，向业界展示了一份稳健经营的成绩单。

报告显示，金科股份实现营业收入1123.1亿元，同比增长28.1%，实现销售金额约1840亿元，连续3年位列行业前20位。实现销售回款1853亿元，回款率达到101%，创历史新高。

交付产品方面，金科股份去年全年交付房屋套数约14.16万套，业主满意度超过88%。在兑付债务上，去年金科实现公开债务100%兑付。

不仅如此，金科股份的“四位一体、生态协同”发展战略的成效正在显现，智慧服务、商业运营、产业运营、轻资产运营能力均逐步成熟，业绩稳步提升。

在5月6日举行的金科股份业绩说明会上，董事长周达表示：“整体上看公司经营发展稳健的态势没有变，长期向好的趋势没有变。我们依然十分看好中国房地产发展前景，伴随收入水平的提高和对美好生活的向往，人们对居住的要求越来越高，改善型市场机会增多，我们有信心、有决心通过高质量发展不断改善公司经营质效，实现更好发展。 ”

基本面稳定：销售额连续3年居行业前20

在房地产行业面临巨大压力的当下，坚持“一稳二降三提升”的金科股份给市场交出了一份稳健的业绩答卷。

报告期内，金科股份实现营业收入1123.1亿元，同比增长28.1%；结算面积1201.0万平方米，同比增长18.3%；实现净利润66.9亿元，归属于上市公司股东的净利润36.0亿元。

金科股份及所投资的公司实现销售金额约1840亿元，连续3年位列行业前20位；房地产销售面积约1966万平方米，连续4年位列行业前10位。

报告期内，在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区 销售金额占比分别达到40.7%、19.8%、12.7%、11.7%、8.1%，区域布局日趋合理。

截至报告期末，金科股份及所投资的公司期末在建项目约400个，全年新开工面积约1485万平方米，期末在建面积约6096万平方米，竣工面积约2111万平方米，均处于行业领先地位，未来业绩可期。

现金流安全方面，金科股份的有息负债规模大幅压降。为实现更好的发展质量，保持合理的杠杆水平，在保障现金流安全的前提下，金科股份负债规模由上年末的976.6亿元下降至806.1亿元，同比压降规模约170亿元，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元。

金科的有息负债结构持续优化，非银融资余额降低。报告期内，金科股份加强资金保障、优化负债结构，公司银行融资余额为419.4亿元，占比52.0%；非银行金融机构融资余额降至197.1亿元，占比降至24.5%；公开市场融资余额为189.6亿元，占比提升至23.5%。

现金流安全方面，为确保现金流安全，金科股份已开展体系化的现金流管理工作，抢抓销售回款，提高经营性现金回款质量，实现销售回款1853亿元，回款率达到101%，创历史新高。

通过动态调整生产经营节奏等方式，金科股份实现全年经营性现金流量净额142亿元，连续四年为正。此外，通过处置风力发电资产，金科股份收到股权处置款12.5亿元，通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿元。

在业绩说明会上，周达对投资者表示将通过“止血-造血-活血”三步骤，实现公司短期稳健经营、中长期高质量发展，促进公司更具活力、更具竞争力、更具生命力。“第一步要及时‘止血’，集全司之力保障公司持续稳健经营；第二步要加速‘造血’，稳步提升经营发展质效；第三步要促进‘活血’，构建和夯实公司核心竞争优势。”

高质量发展：“地产+”业务潜力释放

“经历本轮深度调整之后，过去‘高负债、高增长、高周转’的经营模式变得不可持续，行业发展将由规模化竞争向差异化竞争转变。”业绩说明会上，董事长周达表示。

房地产粗放发展的时代已经结束，优秀房企都在追求高质量发展，通过拓展创新业务领域、多元化组合产品，获得穿透市场周期、实现永续经营的能力。

而金科股份也已提出“四位一体、生态协同”的发展战略，正在由常规发展模式向创新驱动模式转变、由单赛道为主向多赛道协同发展升级。

根据2021年年报，这一发展战略成效初显，智慧服务、商业运营、产业运营、轻资产运营能力均逐步成熟、业绩稳步提升，具备区域或全国领先水平，成为金科股份的潜力业务及未来业绩保障。

在智慧服务方面，金科服务作为全国领先、西南第一的综合物业服务商，2021年全年实现营业收入59.68亿元，同比增长约77%，归母净利润10.57亿元，同比增长71%。

报告期内，金科服务正式提出空间物业服务(S)、社区增值服务(L)、本地生活服务(C)、数智科技服务(T)四大业务，通过各业务的深度协同赋能，实现可持续、高质量发展。

在商业运营能力上，金科商业跻身全国商业地产企业前20强，成为排名上升最快的企业，目前已形成了金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心三大成熟产品线。

截至报告期末，金科商业在管项目80个，在管面积307万平米，其中自持体量98万平方米，金科商业营业收入同比增长30%，EBITDA同比增长32%。

产业运营方面，金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万平方米，入园的战略合作伙伴超过3000家，入园企业年产值超过2000亿元，建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。

报告期内，先后完成潍坊智慧科技城开园运营，江津智慧科技城、济宁生命健康科技城等招商工作，金科产业先后获评2021中国产业园区运营20强企业、2021中国产业园区运营商优秀品牌、2021年度产业地产运营能力榜样。

在报告期内，金科股份还系统性提升了“轻资产运营能力”。其中，金科服务直拓独立第三方管理面积超5000万平方米，第三方累计合约管理面积近2.3亿平方米，占比达到63%。

商业运营则开启了“轻重并举”模式，加速轻资产项目扩张。借助成熟的定位、设计、招商、营运以及商销一体化等全链条能力，实现轻资产业务的突破。产业运营轻资产业务初见成效。

代建业务发展模式日趋成型，全年实现代建项目销售金额超20亿元，新增代建储备建筑面积140万平方米，代建储备建筑面积近600万平方米，代建储备货值近500亿元。

坚持安全经营：交付力和兑付力有充分保障

如今，衡量房企的稳健程度，可以看两个显而易见的指标——交付力和兑付力。

这两方面，2021年金科都交出了满意的成绩单，体现其强大的运营实力和财务管控能力。

在交付产品方面，金科股份去年全年交付住宅面积约2175万平方米，房屋套数约14.16万套，业主满意度达到88.44%，处于行业领先地位。

在兑付债务上，去年金科实现公开债务100%兑付，累计完成公开市场债务兑付8次，兑付金额超106亿元，保持了良好的信用，得到了投资者认可。

这两点在整体大环境下，并不容易做到，背后是安全的财务结构作为支撑的。截至报告期末，金科股份的资产负债结构持续优化，其中资产负债率降为79.1%，同比降低1.7个百分点；净负债率为69.5%，同比降低5.6个百分点，扣除合同负债后的资产负债率为69.2%，同比降低0.7个百分点。

基于财务数据不断优化，金科股份的公开市场评级稳中有升。境内评级方面中诚信、联合评级均给予AAA级；境外评级方面标普国际评级由B+跳级提高至BB-，展望稳定，助力公司美元债成功发行。

良好的基本面使得金科融资渠道保持了通畅，去年全年，金科实现境内外各类公开市场债务融资（含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等）10次，融资规模约118亿元，位居国内A股民营房企前列。

在保证现金流安全的前提下，金科还有效补充了优质土地资源——全年耗资376亿元，新增土地储备47宗。金科坚持多元化拿地模式，通过“地产+商业”“地产+产业”以及收并购等方式获取的土地占比达到了56%。

整体来看，金科股份实现了业绩稳中有升、财务安全、土储增长，这与其2021年基于对行业的洞察及公司实际情况提出“一稳二降三提升”的经营发展策略是分不开的。

“一稳”指规模增速不再是公司发展的主旋律，稳健发展被放在首位。金科股份董事长周达多次对外表示：“对于金科股份来说，稳健发展将是金科当前及未来较长一段时期内发展的主基调和主旋律。”

此外，金科一直强调创新。金科多次在公开场合强调：“公司三五发展规划目标和转型升级只有通过创新驱动发展方式才能实现，因此加大创新工作推进力度，切实实现创新驱动，迫在眉睫、刻不容缓”。

对于企业来说，没有创新可能陷入战略被动，创新慢了可能错失发展良机。正是因为金科把创新摆在重要位置、遵循创新科学规律、着眼于长期主义，才实现了高质量发展的驱动与升级。