上海房租“快速下跌”是个传说 今年价格与去年同期持平

每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺

最近网上关于“一线城市房租大跌”的消息，让房东权先生郁闷了好一阵子。他有一套房子的租客小李正好因工作调动提出退租，临近收房时中介却告知他：“租金比去年上涨了20%，而且很好租。”

权先生这套一室一厅的住宅位于上海与昆山的交界处，去年市场租金约1500元/月，今年房价跌了13%，但租金反而涨到1700元~1800元/月，且房源紧张，中介经常打电话来问租约到期没有。

《每日经济新闻》记者观察发现，近期上海房屋租赁市场并未出现网上传言的“快速降温”。上海中原地产房屋租赁指数显示，2019年前3个月分别为238.4、238.6、236，尽管与去年年末相比稍有下跌，但与去年同期基本持平。

租金涨幅领衔一线城市

在上海漂了5年多的白领小周向记者表示“租房不易”。多年来她与同事合租，几次搬家都是因为租约到期后涨价，不得不从杨浦到浦东，越搬越远，所幸这两年轮上了张江人才公寓，才感觉稳定了许多。不过她的朋友小刘就没有这么幸运了，毕业季一到，房东又要涨价，最近正在为找房而焦头烂额。

“张江这一带租个两室大概要5500元，一室户稍微便宜点，但很难找，根本没感觉房租下降。”小周说。

兴业证券《一二线城市二手房市场4月房价租金报告》显示，今年以来，上海、深圳、惠州租金涨幅较明显，2018年上海每平方米租金全年均值66.7元/月，4月单月均值为71.5元/月;进入2019年，3月、4月均值则升至72.4元/月和74.8元/月，同比上涨达到5%，今年涨幅已达到9%，远高于其他一线城市。

即便在上海外环外，某些人口集聚的区域，房租也仍然不便宜。

在松江九亭，两三家房屋中介得知记者前来租房时，热情都不太高。“现在房子有的。如果你是下个月来租，那就说不好了。”中介指指墙边的白板，“房子都在那儿呢，一室3500~4000元。”

“房租哪里会跌得下去哟!都被二房东炒高了!”一位中介阿姨无奈地说，“一有房子出来，二手房东马上收走，分割群租。”

《每日经济新闻》记者发现，一套两室两卫的loft公寓经过改造，楼上、楼下各一套独卫房，厨房支一张床就是一个单间，还能做到“互不打扰”。据记者多方面了解，户型图中标注的“单层”实际上就指的这种改造后的一居室。

尽管政府监管部门始终没有放松监督和拆违，但群租现象在九亭一带难以根除，在不少房源信息表中仍然有“单层”房出租，中介手里也掌握着相当数量的房源，偷偷地推荐给租房人。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“房租高低和人口租赁需求等有关，实际上它也和物价一样，基本上是只会上涨，不会下调，最多是做到不涨。所以很多城市和区域，在实际观察来看，真正下跌的可能性反而是不多的。”

高租金房源遇去化压力

既然房租没有下跌，近期又会否出现大涨?

上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者指出，目前从上海租金指数走势来看是高位震荡。一方面去年上海常住人口流入量减少，另一方面，市区范围内租金一直维持高位，尤其是1万元以上的高租金房源遇到去化压力。

而租赁住房供应结构也影响了房租数据。严跃进认为，很多区域实际观察来看，真正租金下跌的可能性反而是不多的。结构方面，郊区房源增多，多少也会带动全市租金的下调。

卢文曦表示：“每年年初是租赁市场最为活跃的时期，成交价格往往给全年租金价格定水平，既然年初都没怎么涨，下半年并不是租赁最旺盛的时候，因此租金也不太可能上涨。”

对于上述房租上涨20%的区域，卢文曦认为应该是特例：“昆山花桥这里房价快速上涨有炒作成分，价格有泡沫，在调控举措出来后虚火会降下来。而租房是消费，区域内有产业而且轨道能通上海，甚至有人可以租花桥的房子到上海上班，降低居住成本。这样的情况下造成了特定区域房租上涨。”

住在九亭的程小姐是一位特殊的租房人，同时她也是上海某长租公寓品牌负责人。对市场非常熟悉的她认为，近期房租仍然比较稳定。上海租房价格还是跟区域有关，根据个人情况，她选择了九亭、离地铁有一定距离的房子。这样价格不会太高，开车出行也比较方便。

“而长租公寓由于各种装修改造、品牌溢价等成本，普遍租金比民居贵20%~30%，所面对的客群也有相应的差异化，因此大量入市长租公寓不会对住宅租赁市场造成太大的影响。”程小姐说。

严跃进认为：“长租公寓大量入市有助于缓解租赁市场供求矛盾，使得租赁市场可选房源增加，这样也利好对租赁市场的稳定，各类房源不会盲目涨租。”