每经编辑 王嘉琦

保汇率还是保房价?

作为全球楼市泡沫最大的城市，香港面临着两难选择。

2018年4月到8月，香港金管局为了稳定汇率，出手27次，共买入约1035亿港元。结果，到了下半年，香港房价出现了十几年来的罕见下跌。

时隔半年多，这种压力再次出现。

3月8日，港元再次触发了联系汇率机制下7.85港元兑1美元的“红线”。因此金管局向市场沽出美元，买入总值15.07亿的港元。

港元又破“红线”，香港金管局时隔半年再出手

香港目前的汇率浮动区间是在2005年5月确立的：港元与美元的官方汇率改成区间调控，区间设定在7.75-7.85：

1、设定7.75为强方兑换保证，当港元涨破7.75，香港金管局会卖出港元，买入美元;

2、设定7.85为弱方兑换保证，当港元跌破7.85，香港当局会买入港元，卖出美元。

自2005年之后，虽然经过金融危机和欧债危机等，港元汇率此前从未逼近7.85。但从2017年开始，美元对港元汇率不断上涨。直到去年4月12日突破7.85，让香港金管局13年来首次买入港元。去年4月12日至8月28日期间，香港金管局合计出手27次，共买入约1035亿港元。

货币贬值，意味着资本正在逃离该地区。

理论上来说，由于香港没有自身独立的货币政策，因此港元的利率应该无限趋近于美元的利率。现实中，真正有参考意义的是HIBOR(香港银行同行业拆借利率)，而美元在海外市场真正的市场利率则是LIBOR(伦敦同业拆借利率)3月期利率，所以需要用HIBOR和LIBOR的利率走势来判断市场的流动性。

在过去的两年，香港HIBOR 3月期利率一直低于美元LIBOR 3月期利率。2017年之前，HIBOR高于LIBOR几十个基点(1个基点=万分之一);到了2017年中，美元LIBOR大约高于香港HIBOR 60个点;再到2018年，则拉大到了100个点。美元利率的上涨，是由美联储持续加息引起的。

港元HIBOR在2018年经历一轮上涨后，进入2019年，香港HIBOR利率再次大幅下滑，和美元LIBOR的利差也再次扩大到1%左右。

香港银行同行业拆借利率(3月期)

美元LIBOR3月期利率

这意味着，持有港元的无风险回报比持有美元要差1%。对此，商业银行不可能无动于衷。

3月9日，香港金管局解释称，这一次，港元汇率触及弱方兑换保证水平，主要是因为十二月底年结过后，银行对自己的需求有所下降，一直银行同业拆息偏软，港元和美元利息差明星扩大，引发市场人士买美元卖港元的套利活动，带动港元逐渐转弱。

市场对港元资产的态度，从港股通流入金额的锐减也可以看出：

香港楼市怎么办?

联系汇率看似简单，只要突破“红线”，香港金管局稳汇率只管卖出美元买入港元就行了。但宏观政策的目标，从来不是单一手段就可以完成，其决策需要综合考虑多方面的因素。对香港而言，货币政策的取舍就不得不面对“房间里头的大象”——香港楼市。因为，维持港元汇率，意味着利率上升，可能威胁到高高在上的香港楼市。

作为全球房地产泡沫最大的地区，香港一直被高房价困扰着。近年来，香港出台了针对第二套住宅印花税加征至15%、非香港公民额外征收房价15%的买家印花税的政策、多次提高首付比例、收紧开发商融资贷款，可是，住宅价格不但没有下调，反而持续上涨。

直到去年，香港金管局为了稳定汇率出手27次，香港房价才出现了十几年来的罕见下跌。

2018年6月至9月，港岛、九龙、新界A类私人住宅售价分别下滑3%、7%和4%。到了12月，全港住宅销售总额仅为241亿港元，同比下降53.7%。成交量方面，全香港12月住宅销售量大减至2060套，上年同期为5337套，同比下降61%。

而从2018年8月高点以来，香港房价已下跌接近10%。经历了近10年牛市的香港房地产，寒意渐浓。

实际上，香港面对的困境，正是所谓的“不可能三角”：即不可能同时实现资本流动自由，货币政策的独立性和汇率的稳定性。

实行联系汇率制度，紧紧盯住美元，导致香港没有货币政策的独立性。同时，由于香港市场资本自由流动，在美联储加息的情况下，要稳定港币汇率就必须提高利率，而提高利率就会打压高企的房地产泡沫。

面对房价下跌，香港特区政府表示不会救市，因为涨了十多年的房价，已经成了压在香港人头上的巨石，稍微降一点，也是好的。

但对于已经买了房、或者靠房地产赚钱的人来说，则不是好事。在福布斯2019年香港富豪榜单上，全香港最富有的50人中，有23人的财富在去年下降。

新年之后，香港楼市又出现了回暖的迹象。不巧的是，又恰逢金管局出手稳汇率。